Czy pośrednik nieruchomości może fotografować nieruchomości używając drona? Jak na to zapatrują się przepisy prawa?
Wykorzystanie dronów (bezzałogowych statków powietrznych - UAV) przez pośredników w obrocie nieruchomościami jest coraz powszechniejsze. Zdjęcia nieruchomości „z lotu ptaka” mają uatrakcyjnić ofertę, a jednocześnie pozwalają potencjalnemu nabywcy na zapoznanie się z nieruchomością w szerszej lokalizacji, z uwzględnieniem jej sąsiedztwa.
Operator drona – choć skupiony na tej jednej, stanowiącej przedmiot zlecenia nieruchomości – mimochodem, a nawet celowo, ujmuje ją w szerszym kadrze, co siłą rzeczy skutkuje tym, że obrazem objęte są również inne nieruchomości, sąsiednie nieruchomości.
Taka sytuacja nie zawsze spotyka się z akceptacją ich właścicieli, tym bardziej, że celem wykonania zdjęć czy nagrań z drona, jest ich umieszczenie w internecie, co wiąże się z publikacją tego „wizerunku nieruchomości” w sferze publicznej. Z jakimi konsekwencjami powinien liczyć się pośrednik w obrocie nieruchomościami i jakie zagrożenia prawne z tym się wiążą oraz jak przede wszystkim wykonywać takie zdjęcia i filmy zgodnie z prawem, by nie narazić się na zarzuty i roszczenia, w tym również finansowe?
Na potrzeby niniejszego opracowania tylko w sposób ogólny odniosę się do samej możliwości pilotowania dronów.
Zasady korzystania z dronów zostały określone w ustawie Prawo lotnicze oraz w rozporządzeniach wykonawczych. Z punktu widzenia niniejszego opracowania istotne jest to, że z wyłączeniem przede wszystkim stref kontrolowanych lotnisk, loty dronami mogą odbywać się w sposób swobodny na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, o ile pozostają one w zasięgu wzroku. Zasady korzystania z drona zależne są od charakteru lotu (lot rekreacyjny, sportowy lub komercyjny) oraz od wagi (masy startowej) drona. W przypadku lotów innych niż rekreacyjne i sportowe potrzebne jest świadectwo kwalifikacji operatora bezzałogowego statku powietrznego, które wydaje Urząd Lotnictwa Cywilnego.
Pełną odpowiedzialność za korzystanie z drona ponosi jego operator. Przepisy zobowiązują go, aby lot dronem odbywał się przy zachowaniu szczególnej ostrożności, niezakłócaniu spokoju osób postronnych i unikaniu narażania kogokolwiek na szkodę.
Korzystanie przez pośrednika w obrocie nieruchomości z drona, robienie zdjęć i filmów nieruchomości, a następnie zamieszczanie tych materiałów w internecie, może wywołać protesty osób, które są właścicielami gruntów lub obiektów, które zostały ujęte na tej nieruchomości, a które nie są zainteresowane ich sprzedażą i nie są Klientami pośrednika. Pośrednik może spotkać się z różnego rodzaju roszczeniami, począwszy od wyartykułowanych protestów, poprzez żądania usunięcia materiałów, aż po roszczenia finansowe. Dlatego istotna jest świadomość tego, jak na działania pośrednika – wykorzystującego materiały zrealizowane z wykorzystaniem drona, zapatruje się prawo oraz jak bronić się przed różnymi roszczeniami z tym związanymi.
Wykonywanie zdjęć i nagrywanie filmów wiązać się może w pierwszym rzędzie z utrwalaniem wizerunku ludzi. Prawo do wizerunku podlega ochronie na podstawie przepisów prawa autorskiego i jego rozpowszechnianie wymaga zgody osoby, której wizerunek utrwalono. Jednakże aby ochrona taka obowiązywała, osoba na danym ujęciu musi być możliwa do rozpoznania. Jeśli uwarunkowania techniczne na to nie pozwalają, na przykład ze względu na odległość, wówczas taka ochrona nie występuje. Zgoda na rozpowszechnianie wizerunku nie jest również wymagana wtedy, gdy uwieczniona na zdjęciu osoba stanowi element tła, a tak zazwyczaj będzie w przypadku użycia dronów dla potrzeb pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W wypadkach mogących zaś budzić wątpliwości lub gdy utrwalony wizerunek mógłby prowadzić do rozpoznania osoby, rozwiązaniem jest zamazanie tego wizerunku, w sposób uniemożliwiający rozpoznanie człowieka.
W kontekście wizerunku może pojawić się zarzut, że wykonywanie zdjęć z drona narusza „wizerunek” nieruchomości i że jej właściciel nie życzy sobie, aby ten wizerunek był ujawniany. Czy w ogóle możemy mówić o ochronie „wizerunku” nieruchomości? Odpowiedź na takie pytanie należy zacząć od rozważań dotyczących ochrony dóbr osobistych i rozważań co kodeks cywilny rozumie pod pojęciem dobra osobistego. Zgodnie z art. 23 k.c. „Dobra osobiste człowieka, jak w szczególności zdrowie, wolność, cześć, swoboda sumienia, nazwisko lub pseudonim, wizerunek, tajemnica korespondencji, nietykalność mieszkania, twórczość naukowa, artystyczna, wynalazcza i racjonalizatorska, pozostają pod ochroną prawa cywilnego niezależnie od ochrony przewidzianej w innych przepisach”. Jak więc widać z powyższego, pojęcie dóbr osobistych odnosi się wyłącznie do człowieka, a nie do rzeczy. Przedmioty nie mogą więc podlegać ochronie w kontekście naruszenia dóbr osobistych. Dopiero powiązanie tego wizerunku z ujawnieniem naruszających dobra osobiste cech osoby ludzkiej, mogłoby prowadzić do naruszenia dóbr osobistych. Z punktu widzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby mogło dojść do naruszenia dóbr osobistych właściciela nieruchomości, ujęcie na zdjęciach nieruchomości sąsiednich wiązać by się musiało z jednoczesnym zamieszczeniem negatywnych informacji o jej właścicielu. Takie sytuacje raczej nie mają miejsca, biorąc pod uwagę profesjonalizm działalności pośrednika.
Z wizerunkiem osób wiąże się jeszcze jeden aspekt wynikający z przepisów o ochronie danych osobowych. Art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie danych osobowych zawiera następujące wskazanie „W rozumieniu ustawy za dane osobowe uważa się wszelkie informacje dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej”. Tu może pojawić się pytanie, czy informacja o adresie nieruchomości może prowadzić do naruszenia przepisów ustawy o ochronie danych osobowych? Należy mieć bowiem na względzie, że informacje, o których mowa w tym przepisie mogą mieć również charakter niewerbalny i być wyrażone również w formie wizualnej. Informacja ta musi być jednak bezpośrednio powiązana z osobą fizyczną, co oznacza, że na jej podstawie da się bezpośrednio zidentyfikować daną osobę. Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien więc zwrócić uwagę czy na nieruchomości nie jest np. umieszczony szyld z danymi osobowymi, który pozwalałby na identyfikację osoby fizycznej na nieruchomości sąsiedniej. Umieszczenie zaś samego wizerunku nieruchomości w internecie nie pozwala na zastosowanie instrumentów ochrony prawnej przewidzianych we wspomnianej ustawie.
Pobocznymi z punktu widzenia roszczeń właścicieli nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie nieruchomości stanowiącej przedmiot zlecenia dla pośrednika nieruchomości, z punktu widzenia ochrony wizerunku tej nieruchomości, są przepisy dotyczące praw autorskich co do projektu lub rozwiązania architektonicznego. Należy mieć jednak na względzie, że majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego co do zasady przynależą do projektanta i ich przeniesienie na właściciela nieruchomości wymaga zawarcia odrębnej umowy w tym zakresie. Nabywając projekt budowlany, nabywane jest bowiem wyłącznie prawo do egzemplarza projektu budowlanego i możliwości jego jednokrotnego wykorzystania w zakresie realizacji zamierzenia budowlanego. W każdym też przypadku należałoby się zastanowić, czy dany projekt nosi w sobie znamiona utworu, czyli czy posiada przymiot oryginalnego przejawu twórczej działalności człowieka. Takiego waloru nie da się przypisać większości projektów stanowiących przykład typowej architektury, nie wyróżniającej się niczym szczególnym na tle pozostałych.
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że przy zachowaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaganych standardów, weryfikacji materiałów pod kątem zawarcia w nich danych osobowych oraz po usunięciu (zamazaniu) wizerunku osób lub obiektów zawierających dane osobowe, nie powinien on narazić się na odpowiedzialność i roszczenia ze strony właścicieli nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością stanowiącą przedmiot zlecenia. Należy też mieć na względzie aby samo wykonywanie zdjęć lub nagrań przy użyciu drona miało w odniesieniu do danej nieruchomości charakter incydentalny, nie stanowiło zagrożenia dla osób i mienia, nie było dla nich uporczywe.
W wyjątkowych zaś wypadkach, gdy pośrednik w obrocie nieruchomościami nie zachowa tych standardów, musi się on liczyć ze skierowaniem w stosunku do niego żądania negatoryjnego opartego na treści art. 222 §2 k.c.: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Naruszenia te mogą mieć szeroki zakres i w doktrynie wskazuje się na wiele zachowań, ale w odniesieniu do wykonywania zdjęć i nagrań z użyciem drona można wskazać na możliwość naruszenia w postaci prawa właściciela do niezakłóconego korzystania z nieruchomości. W tej sytuacji taka osoba może żądać zaniechania naruszeń oraz usunięcie skutków naruszenia. O ile to pierwsze nie nastręcza żadnych trudności interpretacyjnych, już to drugie może nie być dostatecznie jasne. Przez roszczenie o usunięcie skutków naruszenia ma się bowiem na myśli usunięcie dokonanych zmian, jak i pieniężne naprawienie zaistniałej szkody. Wydaje się więc, że w razie niezgodnego z prawem rozpowszechnienia „wizerunku” nieruchomości, właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać od podmiotu dokonującego w ten sposób naruszenia usunięcie wszelkich materiałów z internetu.
Autor: radca prawny Tomasz Tojza
Kancelaria Radcy Prawnego Tomasz Tojza, Al. Powstańców Wielkopolskich 105/3, 64-920 Piła, kancelariatojza@op.pl, tel. 600591963
